Главная | Автоюрист | Расчет поправки на местоположение

Расчет поправки на местоположение

Применение корректировок при оценке жилой недвижимости в Москве


Применение методов сравнительного подхода не обходится без использования корректировок при определении стоимости оцениваемого объекта. Применение корректировок поправок зависит от многих характеристик оцениваемого объекта дата продажи, торг и условия будущей сделки, правовое оформление права собственности на объект и наличие или отсутствие ограничений права собственности, местоположение и удаленность от остановок общественного транспорта, этаж, тип дома, внутренняя отделка помещений, соотношение общей площади к жилой и к площади кухни в составе квартиры, наличие раздельного или совместного санузла, наличие балконов или лоджий, вид из окон квартиры — на внешнюю часть улицы или во внутренний двор.

Безусловно, все корректировки требуют должного обоснования и разъяснения. Поэтому ниже мы попытаемся свести воедино и обосновать размер той или иной корректировки поправки при проведении оценки и определении рыночной стоимости объекта. В достаточно редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Обращаем ваше внимание, что при внесении корректировки на торг принимается во внимание разница между ценой заключаемой сделки и ценой существующего предложения. Как выявляют эту разницу? В ходе взаимных переговоров о цене, то есть в процессе торга.

Первоначальная цена в большинстве случаев значительно выше реальной стоимости объекта. Корректировка на дату продажи предложения Во многих случаях от даты продажи объекта оценки прошло некоторое время например, больше месяца , соответственно, на рынке произошли изменения, которые коснулись, прежде всего, уровня цен.

Корректировка на дату продажи учитывает эти изменения, а именно — тот временной промежуток, который имел место до момента публикации информации о цене продажи. Внесение корректировки на дату продажи означает, что были приняты во внимание и учтены изменения в росте цен на рынке. Этот момент очень важно учитывать при оценке и вносить поправки. Корректировка на условия сделки При оценке объекта, в отношение которого субъекты намерены совершить сделку, учитываются и условия самой сделки. Это средний показатель поправки. Для того, чтобы внести ясность, приведем пример — если требуется оценить квартиру для продажи с одновременной покупкой обмен , то стоимость квартиры будет меньше на величину указанной корректировки.

Расчет поправки на местоположение кем был

Обоснованием этого является трата времени на поиск варианта обмена, который удовлетворил бы пожелания двух сторон сделки. Корректировка на право собственности На стоимость объекта влияет множество факторов. При этом нужно учитывать и параметры, снижающие его стоимость. Под корректировкой на право собственности понимается разница между ценой объекта при наличии права собственности, оформленного в соответствии с правовыми нормами и требованиями.

Удивительно, но факт! В базе данных имеются следующие пары сопоставимых объектов см. Вероятная стоимость административного здания рассчитывается следующим образом:

Аналогичная поправка применяется и при наличии различных ограничений на право собственности или иных обременений. В таких случаях снижается стоимость объекта и, соответственно, уменьшается цена сделки. Корректировка на местоположение Такая характеристика оцениваемого объекта, как местоположение, является самой распространенной, а также одной из наиболее значимых при определении стоимости квартиры в условиях существующих рыночных отношений. Необходимость внести поправку на местоположение возникает в случае, когда местоположение объекта отличается от аналогичных объектов.

Если квартира удалена от станции метро или остановки иного общественного транспорта, то это прямым образом влияет на ее стоимость в сторону понижения. И наоборот, приближенность квартиры к местам остановки трамваев, троллейбусов, автобусов и станции метрополитена повышает размер цены на квартиру.

Корректировка на этаж При оценке квартиры учитывается этаж, на котором она расположена. Фактор, который влияет на стоимость — это на каком именно этаже расположена квартира — на первом этаже, на последнем или между ними. Если этаж первый, то это влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а также, как правило, в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения из-за посаженных вокруг дома деревьев или кустов.

Расчет поправки на местоположение никак

Что касается последнего этажа, то здесь велика вероятность протечки крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема с напором воды из-за верхнего этажа. Корректировка на класс качества отделки Ремонт и качество отделки влияют на стоимость квартиры самым непосредственным образом. Корректировка на класс качества отделки рассчитывается по аналогии с похожей квартирой. При этом выделяют четыре вида отделки: Это первичная отделка, которая требует проведения ремонтных работ.

Имеющиеся поверхности идеально выровнены, квартира оборудована новейшей электропроводкой и сантехникой. Допускается проведение перепланировки по индивидуальному проекту с использованием конструкций сложной составной конфигурации.

Корректировка на тип дома При определении рыночной стоимости квартиры в процессе оценки принимается во внимание такая характеристика объекта как тип дома, в котором эта квартира расположена. Но такая поправка не применяется, если квартира расположена в кирпичном или кирпично-монолитном доме. При этом сравниваются квартиры-аналоги, которые во всем остальном, кроме типа дома, имеют похожие характеристики.

Как видно из сути применяемой корректировки, более современные и экологичные материалы увеличивают стоимость объекта оценки. Корректировка на общую площадь, жилую площадь и площадь кухни.

Просмотры статьи за последние 30 дней

При оценке квартиры учитывается тот факт, что большая площадь объекта уменьшает стоимость квадратного метра. А также жилая площадь и площадь кухни также играет важную роль при применении корректировки. Таким образом, квартиры, в которых жилая площадь и площадь кухни больше — имеют более высокую стоимость, чем их аналоги с меньшей жилой площадью и площадью кухни. При оценке квартиры применяется следующая корректировка на площадь — каждые 5 кв. При сравнении с аналогичной квартирой, которая отличается только площадью, оценщики применяют данную корректировку.

Помимо этого, часто вносится поправка и в зависимости от площади кухни, так как ее размер влияет на общую стоимость квартиры на рынке жилья. Корректировка на вид из окон Вид из окна в большинстве случаев очень сильно влияет на стоимость квартиры. Это объясняется просто — при совершении сделки и приобретении квартиры, новые владельцы получают не просто вид из окна, а экологическую характеристику.

Квартиры, которые расположены с окнами на внешнюю часть улицы, на дороги или дорожные магистрали — стоят ощутимо дешевле, чем те квартиры, окна которых выходят во внутренний двор. Но, дороже всего будут квартиры, которые имеют окна на обе стороны — и на улицу и на внутренний двор. Этот параметр принимается во внимание при проведении оценки практически любой квартиры. Как видно, разрыв между нижним и верхним порогом поправки весьма значимый, и применяется в каждом случае индивидуально, но по сравнению с квартирой-аналогом. Корректировка на санузел При проведении оценки и определении рыночной стоимости квартиры, особое внимание уделяется и планировке санитарно-технического узла в квартире.

Кроме вышесказанного, в некоторых случаях принимается во внимание и количество санузлов не всегда в квартиретолько один санузел. Квартира, в которой туалет отделен от ванной комнаты, претендует на более высокую стоимость, нежели аналогичная квартира с похожими описательными характеристиками, но с совместным санузлом. Корректировка на ликвидность доли в квартире Нередки случаи, когда требуется проведение оценки в отношении не квартиры, а ее части, то есть доли.

При этом внесение корректировок неизбежно, так как на рыночную стоимость доли в квартире влияет достаточно много факторов. При этом, принимаются во внимание все те параметры, которые бы учитывались при проведении оценки квартиры в целом, а не только ее доли. А также, нужно учитывать тот факт, что долю в квартире намного сложнее продать или купить, чем квартиру как самостоятельный цельный объект.

Этот момент тоже влияет на определение стоимости доли. Это достаточный большой разрыв между нижним и верхним порогом, поэтому нужно учитывать характеристики выделяемой доли, а также характеристики всей квартиры. Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Читайте также:

  • Какаячасть второй пенсии не положена военным пенсиолнерам
  • Статья 159 4 ук
  • Проводки по взносам в пфр по результатам проверки